Правительство РФ своим постановлением от 03.04.2020 №439 утвердило правила предоставления отсрочки по арендной плате в связи с чрезвычайной ситуацией. Хорошее описание данного акта дано Артемом Карапетовым на его странице.

Россия показала один из способов защиты прав арендаторов в связи с ухудшением экономической ситуации. Вместе с тем, думаю, что такой нормативный способ не является лучше, чем восстановление справедливости напрямую судами, если стороны договора не придут к соглашению по корректировке договора.

Нормативный способ регулирования этих отношений не может учесть всех их особенностей в период кризиса. Например, возможна разная ситуация с видом бизнеса – для кого-то отсрочка в 6-8 месяцев будет достаточной, для кого-то – совсем нет. Ведь отсрочка означает, что потом надо будет выполнять повышенные обязательства – арендная плата увеличится. Сможет ли бизнес это вынести? Возможно, что любая отсрочка не спасет бизнес, а только снижение, часто существенное, арендной платы. Еще возможно наличие обязательств у арендодателя, которые он исполняет из арендной платы. Что ему делать?

Еще один момент – правила предоставляют отсрочку для предпринимателей, которые работают в отраслях экономики, наиболее пострадавшие от кризиса. То есть отсрочка не для всех и в этой связи возникает проблема определения, какие отрасли подпадают под правила.

Думаю, что у судов в Казахстане есть все возможности, даже при отсутствии каких-либо дополнительных нормативных актов, применяя уже имеющиеся принципы права и учитывая все обстоятельства дела, восстановить справедливость в арендных отношениях. Это может быть не только отсрочка, но и снижение арендной платы, освобождение от ответственности, прекращение отношений.

Наличие судебной практики, в соответствии с которой в договоры вносятся принудительные изменения для восстановления баланса интересов (если такой баланс был действительно и существенно нарушен), с возложением на недобросовестных арендодателей расходов на судебный процесс и возможных убытков арендаторов, может сподвигнуть арендодателей на добровольное изменение договоров, не доводя дело до суда.